私搭亂建、衛(wèi)生問題嚴(yán)重，布局散亂、設(shè)施陳舊落后……城中和城郊鄉(xiāng)的小村子，一度是低效用地再開發(fā)的“硬骨頭”。這些土地如何盤活？具體工作如何開展？記者日前在浙江、遼寧進行調(diào)查。
10年前的一個夏夜，拆遷只剩最后一戶人家了。當(dāng)晚，經(jīng)濟發(fā)展、城建、土管等部門和企業(yè)相關(guān)人員再次上門做工作。終于，這家農(nóng)戶心甘情愿在評估報告上簽了字。
10年后，同一片土地，永藝家具的企業(yè)畝產(chǎn)值600萬元，有的村民收入是以前的7倍。這里是浙江安吉經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。
200畝地盤活，村民跟著受益
初春，浙江湖州安吉縣經(jīng)開區(qū)的城南社區(qū)里，永藝家具公司三期6層廠房建設(shè)完畢。這里曾是典型的城中村。
“省道建成，貫穿社區(qū)而過。地處安吉經(jīng)開區(qū)，社區(qū)可近距離接觸入駐的企業(yè)。”城南社區(qū)書記朱新平回憶，上世紀(jì)90年代，村民到附近的企業(yè)上班，自家房子又可以出租給企業(yè)職工，甜頭不少。
可是，甘盡苦來。沒有統(tǒng)籌規(guī)劃，社區(qū)私搭亂建隨處可見，環(huán)境衛(wèi)生問題愈發(fā)嚴(yán)重。這片土地逐漸淪為布局散亂、設(shè)施落后、利用粗放、用途不合理的存量建設(shè)用地。
2003年，安吉將包含城南社區(qū)在內(nèi)的300畝低效用地打造成范潭工業(yè)園區(qū)，實施城中村改造。城南社區(qū)這塊土地剛好被急求擴張規(guī)模的永藝家具相中，200畝土地集中拆遷。時任縣國土局局長曾慶山說，一開始拆遷并不順利，但“這是件好事，把政策講清楚，相信無論企業(yè)還是村民都會支持”。
如今，“村里受益也不少。”村主任谷衛(wèi)強說。2016年，村集體收入達到700萬元，文化禮堂等一應(yīng)俱全，干凈整潔，煥然一新。
“以前主要靠種田養(yǎng)蠶，2006年全家收入不到1萬元。”銀灣村村民陳方泉說，現(xiàn)在到企業(yè)上班，加上村里每年拆遷的分紅和失地農(nóng)民保險，自己和老伴一年能有7萬多元收入。
單個項目成功背后，是一整套制度建立。為了支持鄉(xiāng)鎮(zhèn)加快土地收儲，安吉設(shè)置了2億元工業(yè)土地收儲周轉(zhuǎn)金，加快對低效利用、污染重、能耗高的項目土地進行收儲；對再開發(fā)方式、流程及職責(zé)等也發(fā)文作了規(guī)范。
安吉縣國土局局長陳志文介紹，考核獎懲也納入工作中來。鄉(xiāng)鎮(zhèn)層面，從用地指標(biāo)安排等入手；企業(yè)層面，重點建立差別電價水價等財政激勵政策，企業(yè)享受的優(yōu)惠與畝均工業(yè)增加值、畝均入庫稅收等掛鉤。
汽車城“進”村，產(chǎn)值超千億
41600公頃，這是遼寧全省具有再開發(fā)潛力的城鎮(zhèn)低效用地面積。920公頃，這是截至目前遼寧已批準(zhǔn)的13個城鎮(zhèn)低效用地改造項目所涉面積。大洼村，就是試點之一。
大洼村緊鄰城區(qū)，周圍曾經(jīng)遍布違章建筑和破產(chǎn)小企業(yè)。“之前，農(nóng)村集體存量建設(shè)用地大多是村辦集體企業(yè)、擴張的村屯，絕大部分沒有合法用地手續(xù)。”大東區(qū)國土部門一工作人員說。
2010年初，區(qū)里啟動沈陽汽車城項目。2012年，已成為全省第一個產(chǎn)值超千億的汽車產(chǎn)業(yè)集聚地區(qū)，土地供需矛盾卻日益突出。
“主要以舊村屯改造為主，我們結(jié)合產(chǎn)業(yè)引進，由區(qū)政府依法收回、收購?fù)恋厥褂脵?quán)，同時按法規(guī)招拍掛出讓土地。”大東汽車城一位負(fù)責(zé)人介紹，通過引進寶馬、通用等項目，帶動地區(qū)投資和消費增長。
為加快各類手續(xù)辦理，大東區(qū)成立工作組。“我們區(qū)政府可行使轄區(qū)內(nèi)低效地征收的組織實施、拆遷成本審核等一級土地開發(fā)職能。”大東區(qū)國土局相關(guān)負(fù)責(zé)人說，遼寧省國土廳還開發(fā)了城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目審批系統(tǒng)，對試點項目實行網(wǎng)上會簽、集體會審。
“以前辦事要跑十幾個部門蓋章，沒個半年根本跑不下來。現(xiàn)在完全變樣了。”某汽車配件廠負(fù)責(zé)人裴文棟說。
邊角地等可一并改造開發(fā)
目前，不少地方的城鎮(zhèn)低效用地以成片開發(fā)為主。而零星的邊角地、夾心地、插花地，開發(fā)難度大，影響盤活進度。
對此，國土部發(fā)布指導(dǎo)意見，明確此類分散土地可一并改造開發(fā)，但單宗零星土地用地面積原則不超3畝，且累計面積不超改造開發(fā)項目總面積的10%。
“可開發(fā)零星土地的面積上限必須明確，不能借著零星土地的名義，擅自擴大開發(fā)范圍。”中國土地勘測規(guī)劃院地政中心主任唐健說，盤活舊的土地涉及地上附著物的處置，有些還要涉及人的安置，通常周期較長，項目開發(fā)方的時間成本過高。與此同時，在土地取得方式、用途認(rèn)定、價款繳納等方面也缺少鼓勵優(yōu)惠政策，這些都會使社會資本望而卻步。
如何改變過去單純由政府主導(dǎo)低效用地再開發(fā)的狀況？唐健認(rèn)為，要調(diào)動各方參與改造開發(fā)的積極性。比如，對由原土地使用權(quán)人對其使用的國有建設(shè)用地進行改造開發(fā)，要明確劃撥協(xié)議方式取得、用途認(rèn)定、價款繳納等優(yōu)惠政策；對于產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級優(yōu)化用地結(jié)構(gòu)，企業(yè)“退二進三”、遷址重建的，可考慮在用地選址、土地審批、用地規(guī)模與計劃安排等方面給予積極支持。
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